Cosa è la concessione edilizia

La concessione edilizia viene introdotta con la legge n. 10 del 28 gennaio 1977, scaturita dalla riforma Bucalossi con cui l’allora ministro dei lavori pubblici aggiornò le norme nazionali sull’edificazione dei suoli. Precedentemente era in vigore la licenza edilizia, regolata dalla Legge Urbanistica n. 1150/1942. Quest’ultima, in pratica, permetteva di intervenire su un terreno per il solo fatto di possederlo. 

La maggiore modifica del 1977 riguardava il pagamento di un onere per l’ottenimento della concessione, dove la licenza era gratuita. Il comune di riferimento, perciò, concedeva il via libera per mezzo della copertura di costi di costruzione e oneri di urbanizzazione. Il costo era proporzionale al valore della costruzione.

Inizialmente solo al sindaco spettava il potere di dare il benestare, mentre più tardi (legge Bassanini bis n. 127/1997) le competenze furono estese anche ai funzionari comunali con qualifica dirigenziale. Ciò si è reso necessario per snellire il carico del primo cittadino e velocizzare lo smaltimento delle pratiche.

Come accennato sopra, nel nuovo millennio fa la sua comparsa il Testo Unico dell’Edilizia, Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001. Tale sviluppo apporta migliorie alla norma sulla concessione, come l’eliminazione del parere obbligatorio della commissione edilizia, e introduce il Silenzio assenso per il rilascio con Decreto-legge n. 70 del 13 maggio 2011.

L’art. 10 del TUE definisce le categorie subordinate al permesso di costruire. È obbligatorio richiederlo per:

• Nuove opere di edilizia;
• Interventi di ristrutturazione che modificano la volumetria della costruzione preesistente;
• Interventi di ristrutturazione urbanistica particolarmente rilevanti;
• Altri interventi che comportino modificazioni ad immobili sottoposti a vincoli nel Codice per i Beni Culturali e il Paesaggio come da Decreto legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004.

A meno di andare in contrasto con le norme nazionali, le regioni possono disporre a piacimento le opere soggette a permesso di costruire sulla base della loro incidenza sul territorio.

Come richiederla

La concessione viene richiesta da chiunque abbia un titolo per ottenere il rilascio ai sensi dell’Art.11, comma 1, del TUE (Dpr n. 380/2001). Si può trattare del proprietario del terreno o dell’immobile, il possessore, il titolare dei diritti di superficie, l’usufruttuario, l’enfiteuta (detiene il diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui, per il quale paga un canone annuo) o il promissario (si è impegnato all’acquisto). 

Al comma 2 dello stesso articolo si afferma che il permesso di costruire «è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa». Inoltre, esso «non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio», è irrevocabile, ed oneroso come vedremo. 

Come si richiede il permesso di costruire? Chi è intenzionato ad ottenerla deve contattare il comune di riferimento tramite un’istanza da presentare con:

• Comunicazione Pec all’ufficio di protocollo dopo aver apposto la firma digitale;
• Appuntamento allo Sportello Unico dell’Edilizia.

In tali sedi è necessario presentare anche altri documenti quali il titolo di legittimazione (atto di proprietà dell’immobile o generalità del costruttore), gli elaborati progettuali previsti dal regolamento tecnico edilizio, eventuali altri elaborati strutturali (progetto impianto elettrico, schema smaltimento rifiuti speciali, ecc.). 

Il responsabile del procedimento ha tempo 60 giorni per far partire l’istruttoria. Seguono 30 giorni necessari al rilascio. A 90 giorni dalla presentazione della domanda viene concesso il permesso. Nei rari casi in cui entro questo periodo non viene adottato alcun procedimento, il Silenzio assenso autorizza l’inizio dei lavori.

Per quanto è valida

Una volta rilasciato il permesso edilizio, l’amministratore non ha facoltà di revocarlo. L’annullamento scatta solo in caso di irregolarità. L’art. 15 del dpr n. 380/2001 stabilisce due scadenze ben precise:

• L’inizio dei lavori entro un anno dal rilascio della concessione;
• La fine dei lavori entro 3 anni dall’avvio (o dal rilascio del titolo, a seconda dei comuni).

In caso di ritardi nel completamento degli interventi di costruzione, è possibile richiedere una proroga del permesso. La domanda va fatta prima della scadenza dei termini e contempla altri 12 mesi di validità. 

Inoltre, nello stesso articolo 15 si legge che il permesso «decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio». La costruzione è quindi subordinata ad eventuali esigenze ambientali o paesaggistiche.   

Concessione scaduta: cosa fare

Si è detto che i lavori devono essere completati entro 3 anni dall’avvio o 12 mesi dalla proroga. Laddove il permesso di costruire scada, non si potrà completare la parte mancante dell’opera o apportare modifiche al progetto prima di aver ottenuto una nuova autorizzazione amministrativa tramite medesimo procedimento.

Capannoni mobili senza concessione edilizia

Ad ogni modo, non tutte le costruzioni prevedono la richiesta del permesso di costruire. Sono estranei all’obbligo elementi temporanei, come i gazebo, i tunnel retrattili di piccole dimensioni, i tendoni per le manifestazioni temporanee e le coperture per i terrazzi. Si tratta di tutte quelle strutture che non fanno volume chiuso, prive delle caratteristiche di stabilità e permanenza. 

Risulta invece necessario possedere una S.C.I.A. o una D.I.A. per tutte quelle strutture come i capannoni in PVC, le tettoie industriali, i capannoni prefabbricati in acciaio e pannelli sandwich o lamiera i quali richiedono ancoraggi solidi e resistenti. Questa tipologia di struttura è a tutti gli effetti categorizzati come strutture fisse e durature nel tempo. 

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Costi concessione edilizia

Quando ci si appresta a richiedere il permesso di costruire, per conoscere i costi dell’operazione è bene informarsi presso l’Ufficio tecnico del comune riguardo gli oneri di concessione. Questi sono di due tipi:

• Gli oneri di urbanizzazione
• I costi di costruzione

Gli oneri di urbanizzazione vanno a contribuire alle spese sostenute per la realizzazione di opere pubbliche, mentre i costi di costruzione sono commisurati in percentuale all’impegno dell’intervento edilizio. Gli oneri di concessione edilizia non vanno pagati in caso di manutenzione ordinaria o straordinaria che non comportino l’aumento della superficie dell’immobile o un cambio di destinazione d’uso della struttura.